Vem betalar vad, Köparen respektive Säljaren?
Svar: Spansk lag stadgar att, om ej annat anges i kontrakt, skatter och avgifter delas lika mellan köpare och säljare enligt följande: Köparen betalar Omsättningsskatten / momsen (IVA), Registreringskostnader och Notariatkostnader. Säljaren betalar: (Plus Valia (skatt), som beräknas på värdehöjning sedan senaste köp, Notariatkostnader för kontraktsskrivningen och Mäklararvode.
tillbaka
Kommer det till ytterliggare kostnader i samband med mitt husköp?
Svar: Att köpa bostad i Spanien innebär ett stort pappersarbete och en del sidokostnader som tillkommer. Som en allmän riktlinje bör köparen räkna med ett tillägg på 10 % på kontrakterat pris för att täcka dessa kostnader, som är:avgifter för Notarius Publicus, skatter och registrering. Mellan 300€ och 500€ går till Notarius Publicus beroende på köpeskillingen. Registreringen i det Spanska Fastighetsregistret är en fast summa på c a 300€ . På nya fastigheter är mervärdesskatten (IVA) 7% och det finns en stämpelavgift på 0,5%. På tomter köpta av bolag finns en 16% skatt.
Plus Valía är en kommunal värdestegringsskatt som utgår vid alla fastighetsförsäljningar. Den baseras på antalet år som ägaren haft fastigheten samt på antalet kvadratmeter tomt som tillhör fastigheten. För varje år som fastighetsägaren haft fastigheten i sin ägo, stegras den skatt som ska betalas vid en försäljning. Efter 20 år ökar inte skatten.
Lagen säger att säljaren tar kostnaden men detta är alltid förhandlingsbart. Köparen kan bli betalningsskyldig om säljaren inte betalar skatten trots att det är överenskommet. Plus Valía varierar från ca 100 € för en nyköpt lägenhet till ca 25 000 € för ett hus med stor tomt som ägts i 15 år.
tillbaka
Skiljer det sig att köpa nybyggnation och vad för kostnader kan jag räkna med?
Svar: Om du köper direkt från ett byggföretag betalar du ingen överlåtelseskatt men däremot moms IVA ( VAT ) enligt följande:
Tomtmark 16 %
Nybyggd villa 7 %
Kommersiella fastigheter 16 %
tillbaka
Räcker det att vi anlitar en Svensk advokat som hjälper oss med vårt husköp?
Svar: Du bör konsultera en spansk advokat som har erfarenhet av fastighetsaffärer både när du köper och säljer. Lita inte på välmenande amatörer då mångas erfarenheter talar för att du i sådant fall kan komma att hamna i betydande svårigheter. I sämsta fall kan det sluta med att du finner att du inte ens äger egendomen du har köpt! Om du hamnar i svårigheter måste du anlita en advokat i slutänden.
Din advokat kommer även att göra en ordentlig utredning för att fastställa att inga okända skulder häftar vid egendomen. Denna utredning innefattar alla sådana skulder som enligt spanska bestämmelser är knutna till en fastighet/lägenhet; obetalda skatter, el- och telefonräkningar, kommunala avgifter och obetalda amorteringar på lån är exempel på sådana skulder. Om dessa alltjämt kvarstår och du inte fått information om dessa kan du bli mycket överraskad efter ett köp – du får som ny ägare svara för dessa eftersom sådana skulder följer med egendomen! Det kan var en stor trygghet för dig att veta detta INNAN du köper!
tillbaka
Hur mycket får jag låna och vilka handlingar måste jag ta med mig från Sverige?
Svar: I Spanien får alla låna till sitt husköp så länge man kan uppvisa ett stadigvarande arbete, dokumentera ett eget företag eller om man är pensionär med trygg ekonomisk bakgrund. Dock ska lånet vara återbetalt senast den dag man fyllt 75år. Innan Ni beslutar Er för att ta ett lån här i Spanien vill vi upplysa Er om följande: Räntan ligger f.n. på c:a 3.90%, och är ett annuitetslån, dvs. som de flesta lån i Sverige. Omkostnaderna i banken för att upprätta lånet är c:a 1,5%. När bostaden är färdigbyggd blir den värderad av bankens värderingsman, och han sätter den slutliga lånegräns som normalt är c:a 70 % av köpesumman.
Om du ska ansöka om lån för husköp i Spanien bör du visa upp följande: 2 Kopior på utdrag från ditt pass - De tre senaste lönebeskeden eller pensionsdeklaration - Den senaste inkomstskattedeklarationen från Sverige - Gifta par bör förse banken med ovannämnda information rörande dem bägge. Som egen företagare ska du kunna uppvisa 2 senaste bokslut samt ev. skatteåterbäringar.
tillbaka
Går det att förhandla om huspriset, pruta, eller lämna ett bud som man gör i Sverige? Svar: Ja Absolut! När du har hittat ett intressant objekt, som du ska börja förhandla om. Bestäm dig för vad du är beredd att betala för huset. Du bör bestämma 3 alternativ innan du går in i förhandlingen. Bästa tänkbara köpesumma, Acceptabel köpesumma och Sämsta tänkbara köpesumma. Lämna ett bud! föreslå hussäljaren att, renovera, byt ut vitvaror eller få AC installerat. Så länge du uppvisar seriositet, vilja att handla så kan alltid priset sänkas. Ge inte upp, vi nordbor har mera tålamod och is i magen!
En anledning kan vara att du vill flytta in i längre fram och inte per omgående.
Men den stora fördelen är att du kan välja bästa läget.
Det finns även de byggherrar som säljer till en bättre pris i början av byggnationen för att trygga sin egna finansiering.
En annat argument kan vara spekulation om värdestegring. Priserna har normalt stigit med mellan 10-20% per år. Därmed har många tjänat pengar genom att köpa tidigt.
tillbaka
Vad är den bästa investering, en nybyggnation eller något som redan blivit byggt?
Svar: Om du köper under byggnation kan du göra personliga anpassningar.
Utvecklingen går framåt i Spanien. Därför håller nya hus i Spanien en högre kvalitet och standard. Köp under byggnation innebär oftast en stegvis betalningsform. Sista betalningen är oftast den största och kan uppgå till 70%.
Normalt utgår en byggaranti på ett år från det att byggnaden är färdig. Garantin avser mindre brister och fel som kan ha uppstått. Det finns en 10 års försäkring på eventuella större konstruktionsfel.
Alla inbetalningar är också garanterade genom bankgaranti. Skulle något oförutsett inträffa är du garanterad dina pengar. Om bygget inte blir färdigt eller vid stora förseningar. Hus i Spanien räknas på oftast på byggytor i yttermått. Det innebär att innermåtten kan vara 5% mindre. Även balkong, loftgång och terrasser under tak inkluderas i byggytan.
tillbaka
Vem utformar vårt köpeavtal? Svar:
Svar: När ägaren till huset har accepterat ditt erbjudande om köp, är nästa steg att upprätta ett köpeavtal. Accepterandet sker i regel muntligen för att därefter formaliseras skriftligen. Denna process tar i regel 1-2 veckor mer eller mindre. Under tiden bör köpesumman placeras i en lokal bank eller hos advokaten. Då vet husägaren att det finns en seriös avsikt om att köpa huset. Detta är normal praxis i Spanien, att reservera köpesumman för huset tills köpekontraktet är påskrivet. Dessutom ska advokaten slutföra sina undersökningar om huset samt komma överens med husägaren om alla uteliggande räkningar.
tillbaka
Hur får jag min lagfart?
Svar: Nästa steg är att erhålla lagfarten (s k escritura publica) på fastigheten. I samband med detta betalas resterande köpeskilling. Detta sker inför en notarius publicus. Denne kontrollerar också det juridiska och att allt går rätt till. Efter signeringen skrivs äganderätten in i det Spanska Fastighetsregistret. Vilket är klart efter ytterligare 4-8 veckor. Normalt sett kan man hämta en kopia på lagfarten ( copia simple ) nästa dag.
tillbaka
Vad är ett NIE-nummer och varför måste jag ansöka om det?
Svar: Det är Ert skattenummer, det är ett krav på alla som äger en bostad i Spanien. Detta nummer skall också uppges vid öppnande av ett bank konto. För att få det här numret behöver Ni ett passfoto, en notarie stämplad passkopia, samt fylla ut en ansökan som ska inlämnas till National Polisen, därefter skrivs Erat nummer ut.
tillbaka
Hur fort kan vi flytta in?
Svar: Inflyttningstillåtelse ska man ha i Spanien. Normalt sett skrivs en tillfällig ut av kommunen, och några månader sänds originalet ut. Utan den tillfälliga inflyttningstillåtelsen kan det inte skrivas lagfart, inte heller tecknas el och vatten kontrakt i Ert namn. Särskilt vid semester tider kan det bli problem, då kommunen är totalt överbelastad, och i sista ögonblick kan ge förseningar av övertagandet. Så innan Ni bokar en resa hit ner, ta kontakt med oss för att försäkra Er om att allt är klart till övertagandet. Om där finns byggvatten och byggström finns ibland möjligheten att flytta in genast. Inflyttnings tillåtelsen är enbart en formsak, men vi har betydligt mer byråkrati här nere än vad vi är vana vid från Sverige, så det kan ta sin tid. Vi gör Er igen uppmärksam på att för att kunna flytta in, måste hela köpesumman betalas. Om Ni skall ta banklån här, finns ingen möjlighet att flytta in innan inflyttningstillåtelsen är beviljad.
tillbaka
Hur länge kan jag vistas i Spanien utan att betala skatt ?
Svar: Om du bor minst halva året, dvs minst 183 dagar, i ett land anses man boende i det landet och skall betala skatt i det landet. En svensk som bor minst 183 dagar i Spanien per år är således skattskyldig i Spanien för alla sina inkomster i hela världen. Det är därvid ointressant om man har ett permanent uppehållstillstånd eller ej. Rent praktiskt är det självfallet så att om man har beviljats "residencia" så är det ett starkt bevis för att man bor i Spanien. Motsatsvis är det naturligt att tänka sig att den som ej har residencia anses bo i ett annat land. I denna artikel tar jag upp de regler som gäller när man vistas mindre än 183 dagar i Spanien per år.
Spanska skatter vid tillfälligt boende i Spanien
De skatter som kan var aktuella i Spanien för de som ej bor permanent i Spanien är följande;
1. Förmögenhetsskatt på innehav av villa eller lägenhet i Spanien.
2. Inkomstskatt på förmånsvärde av ägd villa eller lägenhet i Spanien.
3. Reavinstskatt vid avyttring av villa eller lägenhet i Spanien.
4. Inkomstskatt vid uthyrning av den spanska villan eller lägenheten.
5. Kommunal inkomstskatt på värdet av innehavet av villan eller lägenheten (IBI)
6. Om säljaren av en villa eller lägenhet är ej resident måste köparen betala in 5% av köpeskillingen direkt till skattemyndigheten som säkerhet för säljarens reavinstskatt.
7. Vägtrafikskatt på spanskregistrerad bil.
8. Sophämtningsavgift baserad på värdet av villan eller lägenheten.
9. Speciella regler finns om du äger villan eller lägenheten via ett utländskt bolag.
tillbaka
Vad är motsvarigheten till vår samfällighetsförening och vad kostar det?
Svar: Oavsett vilken typ av bostad man har köpt , är man förpliktigad att vara medlem i bostadsföreningen (samfällighetsförening) "Urbanisation". När egendomen eller området är färdigbyggt är byggherren förpliktigad att kalla till en generalförsamling. Normalt sett anlitar byggherren en professionell administrations firma, som gör en beräkning av årliga kostnader som de sedan presenterar för de sammankallade bostads ägarna. Här väljs också en "president" (ordförande) vanligen en av de fastboende ägarna, och en administratör, vanligen den inkallade firman. På generalförsamlingen beslutas så den slutliga summa som ska betalas till föreningen. Generalförsamlingen hålls därefter årligen. Vi vill uppmärksam er på att om ni vill göra er stämma hörd bör Ni själva möta upp med en tolk om ni inte bemästrar Spanska flytande även om det ofta finns med någon som är engelsk eller tysk språkig.
tillbaka
Behöver jag ange min Spanska fastighet i mitt testamente?
Svar: Har Ni redan ett testamente i Erat hemland, så bör Ni införa i detta att testamentet också är gällande för Eran spanska egendom. Utan denna klausul kommer givetvis Era rättmätiga arvingar fortfarande att ärva Er, men det blir betydligt mer komplicerat och innebär onödiga och höga omkostnader. Om Ni inte vill upprätta egendomen i Erat existerande testamente, eller om Ni inte har något, föreslår vi att Ni upprättar ett testamente här i Spanien, då, som skrivet, arvsmål i Spanien är mycket komplicerade men mycket viktiga för efterlevande då det försvårar ev. ny ägandeformer inom eller utom familjen.
tillbaka
Får jag driva mitt Svenska företag i Spanien?
Svar: Om du redan har ett svenskt företag och vill pröva dig fram så kan du mycket väl börja med att låta ditt svenska bolag bedriva verksamheten i Spanien. Fördelen är att det är ett enkelt och okomplicerat sätt att börja med. Praktiskt fungerar det så att det svenska bolaget bedriver verksamhet såväl i Sverige som i Spanien. Ditt huvudkontor kan tills vidare vara i Sverige. Skattskyldigheten är beroende på i vilket land det fasta driftstället finns. Skattskyldigheten och plikten att redovisa moms kan antingen bli en fördelning mellan bägge länderna eller enbart i det land där det fasta driftstället är inrett. Det är ett praktiskt och smidigt sätt att börja med. Bra i inledningsfasen om du vill pröva dig fram. Om verksamheten växer torde det ej vara att rekommendera. Utan du bör övergå till ett spanskt företag. Eventuellt kan man tänka sig att det svenska bolaget startar en filial i Spanien.
Ett spanskt företag
När du väl bestämt dig för att starta en verksamhet i Spanien rekommenderas att du startar ett spanskt företag. Ungefär samma tankegångar gäller i Spanien som i Sverige vid val av företagsform. Företagsformerna i Spanien är i stort sett lika som de i Sverige. I Spanien finns enskild firma, handelsbolag/kommanditbolag, aktiebolag med ett minimikapital om ca 500.000 SEK samt så kallade kapitalbolag med ett minimikapital om ca 25.000 SEK. De flesta svenskar torde antingen starta en enskild firma eller ett kapitalbolag. Om du startat en verksamhet i Spanien och ändå är skattskyldig i Sverige kommer din enskilda firma i Spanien att skattas i Sverige med avdrag för den spanska skatten. Om du däremot startar ett kapitalbolag eller ett aktiebolag och bor i Spanien kommer inkomsten/lönen från bolaget ej att skattas i Sverige även om du är skattskyldig i Sverige. Du får emellertid högst vara i Sverige 36 dagar per halvår. Om du är i Sverige mer än 36 dagar per halvår och är skattskyldig i Sverige kommer alla privata rörelseintäkter och anställningsinkomster att skattas både i Spanien och i Sverige med avräkning mellan länderna.
tillbaka
Finns det ett dubbelbeskattningsavtal mellan Sverige och Spanien?
Svar: Enligt intern svensk rätt skall ett innehav av villa och lägenhet i Spanien även deklareras i Sverige. I Sverige får du betala dels förmögenhetsskatt och dels skatt på förmånsvärdet av nyttjandet av fastigheten. Bägge skatterna uppgår för närvarande till 1,5% var eller tillhopa 3% beräknat på 75% av inköpsvärdet av byggnadsdelen (ej markvärdet). De svenska skattemyndigheterna tillgodoräknar den skatt du betalt i Spanien under förutsättning att du insänder kopia av den spanska deklarationen och kopia på kvittot som visar att du faktiskt betalt skatt i Spanien. Detsamma gäller reavinstskatt vid avyttring av villan eller lägenheten.
tillbaka
Vad gäller Spanska skatter vid tillfälligt boende i Spanien mer än 183 dagar / år?
Svar: Om du bor minst halva året, dvs. minst 183 dagar, i ett land anses man boende i det landet och skall betala skatt i det landet. En svensk som bor minst 183 dagar i Spanien per år är således skattskyldig i Spanien för alla sina inkomster i hela världen. Det är därvid ointressant om man har ett permanent uppehållstillstånd eller ej. Rent praktiskt är det självfallet så att om man har beviljats "residencia" så är det ett starkt bevis för att man bor i Spanien. Motsattsvis är det naturligt att tänka sig att den som ej har residencia anses bo i ett annat land.
tillbaka
Vad gäller Spanska skatter vid tillfälligt boende i Spanien mindre än 183 dagar / år?
Svar: De skatter som kan var aktuella i Spanien för de som ej bor permanent i Spanien är följande;
1. Förmögenhetsskatt på innehav av villa eller lägenhet i Spanien.
2. Inkomstskatt på förmånsvärde av ägd villa eller lägenhet i Spanien.
3. Reavinstskatt vid avyttring av villa eller lägenhet i Spanien.
4. Inkomstskatt vid uthyrning av den spanska villan eller lägenheten.
5. Kommunal inkomstskatt på värdet av innehavet av villan eller lägenheten (IBI)
6. Om säljaren av en villa eller lägenhet är ej resident måste köparen betala in 3%
(2007, 1 Juli)av köpeskillingen direkt till skattemyndigheten som säkerhet för säljarens
reavinstskatt.
7. Vägtrafikskatt på spanskregistrerad bil.
8. Sophämtningsavgift baserad på värdet av villan eller lägenheten.
9. Speciella regler finns om du äger villan eller lägenheten via ett utländskt bolag.
tillbaka
Får man ta med sig reavinsten till nytt husköp i Spanien?
Svar: Denna skatt är from 1 juli 18% för icke residenta såväl som residenta.
Reavinstskatten beräknas på skillnaden mellan försäljningsbeloppet och köpesumman(inklusive skatter och avgifter) man betalade när man köpte bostaden (Uppgivna belopp hos Notarien) reducerat med viss uppräkning för inflation eller annan reduceringsfaktor beroende på när man köpte bostaden.
En person som fyllt 65 år, är resident och bott i fastigheten i minst tre år betalar ingen reavinstskatt i Spanien oavsett vinstens storlek. Den som bott kortare tid men fortfarande är resident betalar fr o m 2002 en skatt på högst 18% eller lägre.
Om du är resident kan man också skjuta upp vinsten vid köp av annan bostad. För den som icke är resident är reavinstsskatten 35% av vinsten och kan även denna numera skjutas upp vid köp av annan bostad.
tillbaka
Kan ett Svenskt AB köpa hus i Spanien och sedan hyra ut det förmånligt?
Svar: Företaget kan äga fastigheten och stå för alla kostnader och då blir fastigheten en tillgång i företaget. Om anställda, i AB även ägarna, använder fastigheten utan att betala så förmånsbeskattas de som använt villan eller lägenheten. Skatten blir samma skattesatts som den anställde har på sin ordinarie lön plus sociala avg. på ett skäligt förmånsbelopp (60 - 80% av vad en annan person skulle betala om denne hyrde villan eller lägenheten genom en agent). Om användarna betalar dessa 60 - 80% till företaget som hyra så är det OK utan skattekonsekvenser. (man slipper då också de sociala avg.) Om det blir ett privat köp av fastigheten och de hyr ut den till företagets anställda så är det en intäkt för fastighetsägaren och skall då tas upp i den privata deklarationen.
tillbaka
Vad gäller för Inkomst från förmånsvärde av fast egendom i Spanien?
Svar: Alla ej residenta personer som äger fast egendom måste skatta på ett beräknat förmånsvärde. Detta fastställs till 2 % av taxeringsvärdet (valor catastral). Normalt är detta den enda inkomsten som ej residenta behöver skatta för i Spanien. Eftersom ej residenta betalar en inkomstskatt om 25 % blir skatten 0,5 % av taxeringsvärdet.
tillbaka
Hur mycket ska jag skatta för bostad som jag säljer i Spanien om jag ej är resident?
Svar:Ej resident person som avyttrar sin bostad blir beskattad med 35 % av vinsten.
Inköpspriset skall uppindexerat beroende på innehavstid. Vinsten beräknas som försäljningspris minus försäljningsomkostnader minus uppindexerat anskaffningspris minus reparationer som utförts med byggnadslov. Köparen skall inbetala 5 % av köpesumman direkt till skattemyndigheten (inom 30 dagar) och säljaren får endast ut 95 % av köpesumman. Senast tre månader senare skall säljaren betala sin reavinstskatt. För resident person gäller samma sak men dels skall köparen ej betala 5 % direkt till skattemyndigheten dels sker deklarationen samtidigt som övriga inkomster skall deklareras. Till sist kan resident person få uppskov med sin reavinst enligt liknande regler som i Sverige. Skattesatsen för resident person är 15 %.
tillbaka
Sälja hus i Sverige - Får jag ta med mig reavinsten till husköp i Spanien?
Svar: Förslag om ändrade uppskovsregler vid försäljning av bostad.
Finansdepartementet remitterar en promemoria med lagförslag till nya regler för uppskov med kapitalvinst vid försäljning av privatbostad.
EG-kommissionen har anfört att de svenska reglerna om uppskov med kapitalvinst vid försäljning av privatbostad inte är fullt förenliga med EG-fördragen. Regeringen har av den anledningen tagit fram ett förslag till nya uppskovsregler som uppfyller kraven på fri rörlighet inom EU.
Förslaget innebär följande förändringar och utvidgningar av de nuvarande uppskovsreglerna:
De svenska reglerna om uppskov med kapitalvinst vid försäljning av privatbostad utvidgas till att även omfatta försäljningar och förvärv av permanentbostäder inom EES.
Utvidgningen av det geografiska området för uppskovsreglernas tillämpning kompletteras med en uppgiftsskyldighet för uppskovsinnehavaren. Uppskovsinnehavare som har förvärvat en ersättningsbostad utanför Sverige åläggs att årligen inkomma med uppgifter som styrker personens rätt till bibehållet uppskov.
Tekniken för uppskovsavdrag förenklas och ersätts av ett uppskovsbelopp. Valfriheten utökas för de skattskyldiga genom att de vid valfri tidpunkt kan begära att betala hela eller del av uppskovsbeloppet.
Reglerna föreslås träda i kraft den 1 januari 2007 och tillämpas på avyttringar som skett den 1 januari 2006 eller senare.
Källa: www.regeringen.se
tillbaka
Sälja hus i Spanien - Lite goda och allmänna råd vad man bör tänka på?
Svar: Här ger vi lite goda och allmänna råd vad man bör tänka på, informationen skall ses som en rekommendation och är inte juridiskt bindande då tillämpningen i Spanien kan varierar från ort till ort.
Nedan lämnade exempel avser i första hand OKOMPLICERADE fall.
Exempel) Du bor och är mantalsskriven i Sverige, har en egendom i Spanien:
- När du går i tankarna på att sälja en egendom, oaktad om det är ett hus, lägenhet, m.m. så skall du börja med och undersöka VEM du önskar ha som ombud i Spanien.
- Du kan själv inte klara av alla formaliteter utan ombudet i Spanien.
- Börja med att undersöka om du kan få kontakt med en välkänd advokat på orten som är van vid Skandinavien, eller kontakta någon renommerad agentur som specialiserad sig med att hjälpa svenskar med dylika ärenden. Det finns i alla stora turistorter efter Spaniens kust mycket engagerade och kunniga skandinaver som hjälper dig mot ersättning.
- MEN kolla upp agenturen / Gestorian med andra svenskar eller de spansk- nordiska föreningar som finns. Att personerna som arbetar på agenturen är seriösa, det finns många lycksökare av alla nationaliteter och att tala Spanska språket är oftast inte tillräckligt då det alltid krävs en juridisk kunskap.
RÄKNA MED ATT DET KOSTAR ETT ANTAL TUSENTAL KRONOR ATT FÅ ALLA HANDLINGAR PÅ PLATS.
Att sälja är betydligt krångligare än att köpa, detta, eftersom myndigheterna är mycket strikta att kontrollera din rätt att sälja och att det inte finns rättsliga arvingar som kan komma senare och ställa krav, efter att du sålt. Arvsrätten är nämligen i vissa avseenden annorlunda i Spanien, varför det krävs utförlig dokumentation att inget står i vägen för en försäljning.
1) DOKUMENTATION
Följande handlingar krävs vid en försäljning; börja omedelbart ta fram alla fakta för upprättande av en fullmakt på spanska till den person som skall företräda dig/ vara ombud i Spanien;
- för detta krävs att du vet hela namnet
- personens adress
- Personens ID nummer, är det en icke spansk medborgare boende i Spanien krävs dennes passnummer, nationalitet, och det spanska residencia-numret, om denne är gift/ogift/skild.
- Är det en person med spansk nationalitet krävs hans D.N.I nummer, om denne är gift/ogift eller skild.
- Alla dina uppgifter framgår av personbeviset, varför det inte behövs nämnas här mer än så. se nedan under punkt 2.
(Är det komplicerade fullmakter så bör ditt spanska ombud författa fullmakten så att den motsvarar ditt behov).
- Alla uppgifter på egendomen som skall säljas står på Escrituran.
- Fullmakten skall bl.a. innehålla ditt ombuds rätt att göra skattedeklaration, inbetala skatt m.m. Utan intyg att skatt inte är betald kan du inte sälja, och köparen kan inte få sin Escritura/ lagfart.
- Har du ett N.I.E. eller N.I.F. nummer så måste det anges på fullmakten.
Tänk noga på hur mycket fullmakten skall innehålla i rättigheter för ditt ombud,
2) Personbevis med släktutredning, är inget uttalad krav från spanska myndigheter eftersom ett motsvarande system saknas, men det är din skyldighet att bevisa vilka mer än du som kan ha ett anspråk på en försäljning, det hjälper sålunda inte om du ensam är skriven på Escrituran och inte din fru som ett ex. Även din fru måste då vara med i fullmakten tillsammans med dig.
Ett personbevis (som måste översättas) och legaliseras av Notarius Publicus, Apostille stämpel, underlättar för dem i Spanien som utreder en försäljning och påskyndar det hela avsevärt.
3) Passkopia, en fotostatkopia som har den kvalitén att fotot syns tydligt, Fotokopian måste legaliseras på Ambassaden , det är inte tillräckligt med att
2 personer eller ex. bank vidimerar originalet.
Handlar det om mindre värden och ing
a komplicerande skilsmässor, kan man av skatteförvaltningen begära personbeviset på engelska, så spar man en översättningskostnad, däremot måste handlingen fortfarande legaliseras.
4) Kvitton på betalda skatter (fastighetsskatt) i original, måste skickas till ditt ombud.
TÄNK på, att desto mer kompletta handlingar du skickar på en gång, vilka undviker en mängd följdfrågor desto snabbare går det med Escrituran / lagfarten och försäljningen.
Är alla handlingar ok, kan du räkna med att det tar 1-2 månader, MEN DET FÖRUTSÄTTER ATT DU VERKLIGEN HAR ALLA HANDLINGAR KLARA, UTAN EN MÄNGD FRÅGOR FRÅN DE SPANSKA MYNDIGHETERNA, för då tar det tid.
5) Själva försäljningen kan ske med ett sk. förköpsavtal, vilket förpliktar dig att alla handlingar är på plats så att köparen kan erhålla sin Escritura, en annan vanlig förekommande regel är att ditt ombud innehåller försäljningssumman till dess alla handlingar är klara.
6) Sedan en tid innehåller man å skatteverkets vägnar 5 - 10% på försäljningen, (på vissa orter räknas 10% på taxeringsvärdet) efter att deklarationen är godkänd återbetalas mellanskillnaden, varför det är av betydelse att ha alla skattekvitton tillgängliga RÄKNA MED ATT DETTA TAR TID -- VANLIGEN UPP TILL 6 MÅNADER
7) NÄR FULLMAKTEN ÄR UTSKRIVEN OCH KLAR skall samtliga personer som
måste underteckna den, kontakta en Notarius Publicus, Apostille stämpel i Sverige, endast inför denne kan fullmakten undertecknas.
Bor personerna på olika platser i Sverige kan samma fullmakt användas, eller så upprättar man (två eller flera) likalydande fullmakter, utställd från resp. person.
Samtliga personer måste till samma eller på sin hemort besöka med handlingarna Notarius Publicus, Apostille stämpel.
VID SKILSMÄSSA.....
8) Om en egendom har förvärvats ett antal år tillbaka och under tiden har de ursprungliga ägarna separerad genom skilsmässa så gäller följande:
Svensk bouppteckning och bodelning (skall kopieras) och (översättas) om det är större värden inblandade måste det ske av auktoriserad översättare, Notarius Publicus, Apostille stämpel.
9) Finns det barn som är myndiga skall dessa i en särskild fullmakt avsäga sig eventuella krav, eller utan förbehåll godkänna en försäljning. Vilket måste undertecknas inför Notarius Publicus i Sverige och en Apostille Stämpel eller i det land som barnet/barnen bor vid upprättandet av fullmakten.
10) Är barnen minderåriga och säljande parten inte är vårdnadshavare, måste den andra parten upprätta en egen fullmakt där den godkänner försäljningen och inte ställer några krav.
11) Har den säljande parten under tiden gift sig igen och i det nya äktenskapet medföljer det barn som tillhör den andra parten, vilka är myndiga, skall dessa även godkänna en försäljning.
12) Det krävs vidare personbevis på samtliga inblandade med släktuppgifter, (översättes) och måste vidimeras av Notarius Publicus, Apostille stämpel ,
(se punkt 2).
13) Passkopia på samtliga, om det finns (se punkt 3)
FÖR ATT DET SKALL BLI ENKELT OCH SMÄRTFRITT
- Ställ upp en mall över vad som skall göras.
- Kontakta IPG - Spansk Fastighetsförmedling för rådgivning.
- Ta reda på vem som skall bli ditt ombud.
- Samla ihop handlingarna som behövs enligt ovan. Var noga med detta!
14) Sedan 1999 BEHÖVER EN HANDLING inte LEGALISERAS I SVERIGE av SPANSKA AMBASSADEN, då Sverige biträtt Apostille konventionen kan Notarius Publicus på din hemort medels en Apostille Stämpel vidimerar alla handlingar med giltighet i Spanien.
En legalisering betyder att den myndighet i Sverige eller den undertecknande person, bekräftas av Notarius Publicus, med en Apostille Stämpel att du eller berörd myndighet är den korrekta eller har fullmakt att utfärda den handling som skall styrka dina anspråk. Därför kan en legalisering inte göras i Spanien utan måste den göras i Sverige..
VAD ÄR EN APOSTILLA STÄMPEL?
Det är HAAG konvention som Sverige sedan 1999 har anslutit sig till varför en Apostilla stämpel kan fås i Sverige av Notarius Publicus utan att handlingen/arna behöver skickas till Ambassad eller Konsulat. Ditt ombud kommer att kräva en Apostilla stämpel på alla handlingar - gör han inte detta, skall du ta reda på dennes verkliga kunskaper genom referenser. Av min erfarenhet förekommer det mycket onödiga fel samt blir det tidskrävande helt i onödan. Väl förberett går det ganska snabbt, i vilket fall inom några månader är som regel allt klart med alla handlingar om dessa är kompletta från första början.
DU behöver således INTE sända handlingar till Ambassaden eller Konsulaten längre, det räcker med Notarius Publicus och en Apostille Stämpel från din hemort.
tillbaka
Höjd reavinstskatt finansierar slopad fastighetsskatt 2007-04-03:
Svar: Fastigheten blir billigare i drift och dyrare att sälja. Det är följden av regeringens slopade fastighetsskatt från den 1 janauri 2008."Vi tänker göra något som vi tycker väldigt mycket om. Vi tänker infria vallöften", deklarerade statsminister Fredrik Reinfeldt när han inledde de fyra partiledarnas presskonferens på tisdagen och meddelade att den statliga fastighetsskatten ersätts av en ny kommunal fastighetsavgift samt en kraftig höjning av reavinstskatten.
Det sista är säkert inte sagt ?
tillbaka
Hur hög är reavinstskatten?
Svar:
Skatt på kapitalvinst (tidigare "Reavinstskatt") Den skatt på kapitalinkomst som utgår vid försäljning av fastigheter brukar kallas "skatt på kapitalvinst" (tidigare reavinstskatt). Enligt huvudregeln är denna skatt numera 30 procent avseende bostäder i Sverige.
Här följer lite info om spanska regler.
Denna skatt är 35% för icke residenta och c:a 15% eller mindre för residenta.
Reavinstskatten beräknas på skillnaden mellan försäljningsbeloppet och köpesumman(inklusive skatter och avgifter) man betalade när man köpte bostaden (Uppgivna belopp hos Notarien) reducerat med viss uppräkning för inflation eller annan reduceringsfaktor beroende på när man köpte bostaden.
En person som fyllt 65 år, är resident och bott i fastigheten i minst tre år betalar ingen reavinstskatt i Spanien oavsett vinstens storlek. Den som bott kortare tid men fortfarande är resident betalar fr o m 2002 en skatt på högst 18% eller lägre.
Om du är resident kan man också skjuta upp vinsten vid köp av annan bostad. För den som icke är resident är reavinstsskatten 35% av vinsten och kan även denna numera skjutas upp vid köp av annan bostad.
Icke residenta, G:a systemet:
Om man köpt sin bostad före 1994 gäller g:a regler som ändrades 1996
I det g:a systemet får man reducera reavinsten med 11,11% per år vilket innebär att om man haft sin bostad i 10 år så utgår ingen reavinstskatt.
Ingen skatt innebär att man köpt sin bostad senast 1987. (se ex. nedan)
| I slutet eller början av |
år man köpt bostad. |
år man sålt bostad |
procent reduktion |
| år 1 |
1987 |
1987 |
0 |
| år 2 |
1987 |
1988 |
11,11 |
| år 3 |
1987 |
1989 |
22,22 |
| år 4 |
1987 |
1990 |
33,33 |
| år 5 |
1987 |
1991 |
44,44 |
| år 6 |
1987 |
1992 |
55,55 |
| år 7 |
1987 |
1993 |
66,66 |
| år 8 |
1987 |
1994 |
77,77 |
| år 9 |
1987 |
1995 |
88,88 |
| år 10 |
1987 |
1996 |
99,99 |
Observera att att man skall ha tecknat lagfarten under 1987. Om man tillträtt bostaden 1987 men erhållit lagfart senare rekommenderas kontakt med advokat för att få hjälp med bevisningen av detta faktum Det finns en övergångsperiod om 2 år till det nya systemet innebärande att om man köpt bostaden 1995 ingår man helt i det nya systemet.
Nya systemet: Här är likheten med Sverige stor dvs. man får räkna upp inköpskostnaden med en inflationsfaktor.
Dessa är exempel fram till 2002. Kommer senare att uppdateras.
/uppdaterat 24/5-2002/
faktor X inköpspriset + officiella inköpskostnader= nuvärdet på inköpspriset
Försäljningspriset = försäljningspriset - försäljningkostnader
Förutsättning: Ni säljer i år. (att faktorn är lägre 1994 än 1995 beror på att man även berörs av det äldre systemet)
| I slutet eller början av |
år man köpt bost |
faktor |
| år 1 |
1994 |
1,1016 |
| år 2 |
1995 |
1,1638 |
| år 3 |
1996 |
1,1240 |
| år 4 |
1997 |
1,1016 |
| år 5 |
1998 |
1,0802 |
| år 6 |
1999 |
1,0608 |
| år 7 |
2000 |
1,0404 |
| år 8 |
2001 |
1,0200 |
| år 9 |
2002 |
1,0000 |
tillbaka
Kan man kvitta ränteunderskott mot fastighetsskatt ?
Svar: I den för all del något åldersstigna version av avräkningslagen som jag har tillgång till sägs i 4§:
"Avräkning skall i första hand ske från statlig inkomstskatt. I den mån den statliga inkomstskatten understiger vad som enligt 1-13 §§ får avräknas, skall avräkning i andra hand ske från statlig fastighetsskatt och i tredje hand från expansionsmedelskatt....."
Om således en person som flyttat från Sverige likväl har väsentlig anknytning till Sverige efter utflyttningen och därmed anses skatterättsligt bosatt i Sverige är han berättigad att räkna av 30% av sitt ränteunderskott (oavsett om skulderna hänför sig till svenska eller utländska långivare och oavsett var lånet är 'nedlagt') mot i första hand svensk skatt på inkomst av tjänst och näringsverksamhet. Om vidare denna person som ju faktiskt uppehåller sig utomlands därmed kan förmodas inte betala någon skatt på sådana inkomster och om han vidare antas ha kvar en (fritids)fastighet i Sverige, (vilken kanske var grunden till att han ansågs ha väsentlig anknytning här) och på vilken han betalar fastighetsskatt får 30 % av ränteunderskottet avräknas mot denna skatt (eller mot skatt på inkomst av kapital om han hyrt ut fastigheten).
Jag brukar säga att detta upplägg medför i praktiken att man även kan flytta ut basen för beskattning av svenska fastigheter till utlandet!
Dessutom, om vederbörande har flyttat till ett land med vilket vi har ett dubbelbeskattningsavtal, så betalar han ingen skatt i Sverige på sina ränteinkomster. Dessa beskattas endast i den stat till vilken han flyttat och i vilken han har hemvist enligt avtalet.
Samtidigt, som ytterligare 'lök på laxen', eftersom personen ifråga är bosatt i utlandet, kan räntekostnaderna antagligen också dras av i det landet. Detta beror emellertid då på reglerna om ränteavdrag i detta land. Dessa regler är normalt mer restriktiva än dom vi har i Sverige men brukar dock oftast medges i vart fall om räntorna hänför sig till lån för förvärv av den ordinarie bostaden. Eller med andra ord, öka Din belåning på Din nya bostad utomlands, så kan Du få dubbla ränteavdrag! Beroende på avdragsrätten i det andra landet kanske skattereduceringen - likt en inlåning till Ebberöds Bank - rentav blir större än räntekostnaden!
Jag brukar i dessa sammanhang alltid referera till Turistrådets gamla slogan: "Sverige är fantastiskt!" (Av Peter Sundgren)
Vad krävs det att bli "residentia". alltså avsäga sig "väsentlig anknytning" till Sverige ?
Svar: Väsentlig anknytning till Sverige efter utflyttning !
Den som flyttar till ett annat land måste anmäla det till den svenska folkbokföringen och göra en motsvarande anmälan om inflyttning i det andra landet enligt det landets lagar. Den som efter utflyttningen trots ändrad folkbokföring har kvar "väsentlig anknytning" till Sverige skall som huvudprincip fortfarande beskattas i Sverige.
För att avgöra om en person som tidigare har varit bosatt i Sverige har "väsentlig anknytning" hit skall följande beaktas:
- om han är svensk medborgare,
- hur länge han var bosatt här,
- om han inte varaktigt är bosatt på en viss utländsk ort,
- om han vistas utomlands för studier eller av hälsoskäl,
- om han har en bostad här som är inrättad för åretruntbruk,
- om han har sin familj här,
- om han bedriver näringsverksamhet här,
- om han är ekonomiskt engagerad här genom att inneha tillgångar som, direkt eller
indirekt, ger honom ett väsentligt inflytande i näringsverksamhet här,
- om han har en fastighet här, och
- liknande förhållanden.
En sammanvägning görs av de olika anknytningsfaktorerna. Om exempelvis den enda anknytningsfaktorn är ett svenskt medborgarskap, anses ingen "väsentlig anknytning" föreligga. Däremot torde det vara så gott som uteslutet att behålla sin åretruntbostad i Sverige utan att "väsentlig anknytning" föreligger.
Trots "väsentlig anknytning" till Sverige kan den skattskyldige slippa svensk beskattning för sådan inkomst som kommer av anställning utomlands enligt de s.k. sexmånaders- och ettårsreglerna. Dessa regler utgör således ett litet andningshål.
Även om man flyttat ut och inte längre har "väsentlig anknytning" till Sverige, är man enligt lagens terminologi "begränsat skattskyldig" i Sverige för vissa inkomster. T.ex. kan svensk skatt tas ut på pensioner som kommer från Sverige. Inom 10 år från utflyttningen kan även svensk skatt tas ut på vissa kapitalvinster på aktier m.m.
Sverige har dubbelbeskattningsavtal med ett 80-tal andra länder. Dessa avtal kan lindra den svenska beskattningen men vad jag vet aldrig skärpa den. Avtalen får ofta stor effekt för den enskildes beskattning.
När man inte längre är folkbokförd i Sverige kan man få problem med att få subventionerad sjukvård i Sverige. Det är allt så inte bara att resa hem och tro att man skall få svensk vård. Svensk medborgare får dock förmodligen alltid subventionerad akutvård. Sverige har sjukvårdskonventioner med vissa länder. Den som flyttar bör noggrant undersöka om det finns behov av privata sjukvårdsförsäkringar. Observera att bestämmelserna om skattskyldighet och bestämmelserna om vem som har rätt till svensk sjukvård inte är direkt kopplade till varandra. Man kan t.ex. komma i en situation då man har "väsentlig anknytning" till Sverige och betalar full skatt i Sverige men ändå inte har rätt till samma sjukvård som andra svenskar. (Av Clas Ramert)
tillbaka
Hur stor blir min beskattning om jag är resident och jag säljer min bostad i Spanien ?
Svar:Inkomst av fastighet, Ej resident person som avyttrar sin bostad blir beskattad med 35 % av vinsten. Inköpspriset skall uppindexerat beroende på innehavstid. Vinsten beräknas som försäljningspris minus försäljningsomkostnader minus uppindexerat anskaffningspris minus reparationer som utförts med byggnadslov. Köparen skall inbetala 5 % av köpesumman direkt till skattemyndigheten (inom 30 dagar) och säljaren får endast ut 95 % av köpesumman. Senast tre månader senare skall säljaren betala sin reavinstskatt.
För resident person gäller samma sak men dels skall köparen ej betala 5 % direkt till skattemyndigheten dels sker deklarationen samtidigt som övriga inkomster skall deklareras. Till sist kan resident person få uppskov med sin reavinst enligt liknande regler som i Sverige. Skattesatsen för resident person är 15 %.
tillbaka
Ny spansk utlänningslagstiftning !
Den nya spanska utlänningslagstiftningen ((Real Decreto 240/2007, de 16 de febrero), som trädde i kraft den 2 april 2007, innebär i korthet följande.
EU/EES-medborgare och schweiziska medborgare som räknar med att stanna mer än 3 månader i Spanien är skyldiga att skriva in sig i det centrala utlänningsregistret hos utlänningskontoret (Oficina de Extranjeros) i den provins där de tänker bosätta sig. Om det inte finns något utlänningskontor i provinsen, får man registrera sig hos polisen (Comisaría de Policía).
Man måste lämna in ansökan (formulär EX16) personligen till utlänningskontoret, alt. polisen tillsammans med giltigt pass eller nationellt ID-kort. Sökande får ett NIE-nummer och skall sedan gå till bank och betala avgiften (f.n. 6,60 €) för att därefter återvända till utlänningskontoret för att få sitt registreringsbevis. Registreringsbeviset utfärdas omgående.
Registreringsbeviset utfärdas i pappersform och man behöver inte bära det med sig. Däremot skall man kunna identifiera sig med pass eller nationellt ID-kort, om polisen begär det.
Det finns inget krav på att visa att man har arbete eller pension eller dylikt.
Efter 5 års legal vistelse i Spanien har man rätt att få permanent uppehållstillstånd. Pensionärer kan få permanent uppehållstillstånd efter 3 års vistelse i Spanien. Ansökan lämnas in till utlänningskontor, alt. polis.
Familjemedlemmar till en EU/EES-medborgare som finns inskriven i utlänningsregistret har rätt att bo i Spanien. För familjemedlemmar som också är EU/EES-medborgare tillämpas samma förfarande som beskrivits tidigare. Familjemedlemmar som är tredjelandsmedborgare har rätt att bo i Spanien och få ett uppehållskort som familjemedlem till EU-medborgare.
Följande familjemedlemmar kan få uppehållskort:
1) Make/maka, registrerad partner
2) Barn under 21 år eller äldre barn som är beroende av föräldrarna för sin försörjning
3) Föräldrar som är ekonomiskt beroende av barn
Familjemedlemmar som är tredjelandsmedborgare skall vid inresan ha giltigt pass samt i förekommande fall visering utfärdad av spansk ambassad eller konsulat. Innan 3 månader förflutit sedan inresan skall ansökan om uppehållskort inlämnas till utlänningskontor, alt. polis. Till ansökan skall fogas giltigt pass, vigsel/äktenskapsbevis eller bevis om registrerat partnerskap översatt och försett med apostille, registreringsbevis för EU/EES-medborgaren, bevis om ekonomiskt beroende av EU/EES-medborgaren i förekommande fall samt 3 foton i färg.
Även familjemedlemmar som är tredjelandsmedborgare har rätt till permanent uppehållstillstånd efter 5 års vistelse i Spanien.
Slutligen bör påpekas att de EU/EES - medborgare som har gällande uppehållstillstånd i Spanien inte behöver låta registrera sig förrän giltighetstiden utlöpt. Inskrivning i utlänningsregistret görs bara en gång, då registreringsbeviset inte behöver förnyas.