|
Befintlig Bostad:
Steg 1: Lägga ett bud
När vi har funnit en bostad som tilltalar dig, kan vi ge råd om vad som är ett realistiskt bud på just det objektet.
Steg 2: Betala reservationsdepositionen
Det är vanligast att betala en reservationsdeposition som normalt är från ca 3,000 EUR (plus 7% IVA) för en mindre bostad upp till ett högre, förhandlingsbart belopp för en dyrare fastighet. Depositionen säkerställer det överenskomna priset för egendomen. Skulle du sedan av någon anledning ändra dig, behåller säljaren 100% av beloppet. Detta för att ersätta säljaren för den olägenhet, som t ex ett förlorat tillfälle att finna en annan köpare eller en redan påbörjad flytt från fastigheten skulle innebära. Skulle däremot säljaren ändra sig kommer 100% av beloppet att återbetalas till dig.
Steg 3: Köpekontraktet
Detta är ett bindande kontrakt som advokaterna förbereder, vanligtvis inom två till tre veckor efter att reservationsdepositionen betalts. Härigenom förbinder du dig att köpa bostaden och normalt ska samtidigt en deposition på 10% (plus 7% IVA) erläggas. Vid förberedelsen av kontraktet utreds fastighetens ägarförhållanden, fastighetsregistrering, skuldfrihet etc. När kontraktet är underskrivet och depositionen betald är inte längre någon återbetalning möjlig om du skulle ändra dig, med undantag om advokaterna senare skulle upptäcka ett problem med t ex ägarförhållandet. Skulle däremot säljaren ändra sig återbetalas pengarna.
Steg 4: Undertecknande av lagfartsbevis
Detta kallas ”escritura” i Spanien och är den fullständiga och lagenliga äganderätten. Den är normalt klar inom två till fyra veckor efter undertecknandet av köpekontraktet beroende på om det behövts göras några mer omfattande utredningar, ex vid köp av land från flera ägare. Undertecknandet kommer att ske i närvaro av din advokat och framför en stadsnotarie, som kontrollera avtalet och säkerställa att du är införstådd med köpet och accepterar samtliga detaljer. Innan undertecknandet ska återstående köpeskilling var betald liksom notarieavgifter, fastighetsregistrerings-kostnader och övriga omkostnader.
Nybyggnation (Off-plan):
Steg 1: Välja ut en bostad
När vi har valt ut ett specifikt bostadsbygge hjälper vi dig att välja den mest passande lägenheten. Oavsett om den ska användas av dig, hyras ut eller säljas vidare, är det viktigt att ta hänsyn till kvadratmeterkostnaden, läget, utsikten när byggnationen är klar etc.
Steg 2: Betala reservationsdepositionen
Samma regler som för resale.
Steg 3: Köpekontraktet
Procentsatsen kan variera mellan olika bebyggelser. 30% av köpeskillingen plus IVA är vanligast. Ibland ska stegvisa inbetalningar ske vid speciella tidpunkter i byggandet, t ex när taket lagds. Advokaten kommer att säkerställa att bankgarantier finns så att dina pengar är helt säkra. För övrigt gäller samma regler som för resale.
Steg 4: Undertecknande av lagfartsbevis
Detta kommer att ske vid slutförandet av bygget, normalt 18 till 24 månader efter byggstart. Du kommer att besikta bostaden före inflyttning. Undertecknandet kommer att ske på samma sätt som för resale. Om din tanke är att sälja innan bygget är slutfört, för att realisera vinsten mellan priset före byggstart och nu gällande pris kommer vi att planera försäljningen tillsammans med dig och den nye köparen kommer att slutföra köpet.
Några viktiga skatte- och avgiftsfrågor:
Det är alltid viktigt att gå igenom samtliga skatte- och ägandealternativ innan du agerar.
Här är några grundförutsättningar att hålla i minnet:
- Nybyggnationer medför 7% IVA (moms) vid samtliga inbetalningar
- Stämpelskatten är 1%
- Resale medför också 7% men det är ITP, en överföringsskatt
- IBI är en årlig fastighetsskatt, normalt 0,5% av taxeringsvärdet (bestäms av kommunen)
- Icke bosatta betalar en "förmögenhetsskatt" som normalt är 0,2% av escritura (lagfartens)
taxeringsvärde
- Reavinstskatten (vinstskatt på fastighetens prisökning) är 18% . Det finns mekanismer som
reducerar exponeringen, beroende på vald ägarstruktur, säljarens situation, prissättningen
och övriga faktorer.
- Sophämtningsavgiften (basura) är normalt mellan 70 och 200 EUR per år.
- Om bostaden ingår i en gemenskap vilket de flesta lägenheter, radhus och vissa villor gör,
utgår en årlig avgift som fastställs av gemenskapens styrelse. Denna avgift ska täcka
trädgårdsunderhåll, säkerhet, fastighetsunderhåll etc.
- Vid försäljning av bostad skall 3% på escritura (lagfartspriset) reserveras till fastighetskatt.
Säljaren skall dessutom året efter deklarera för försäljningen och betala 18% på reavinsten i
Spanien.
Ta gärna hjälp av auktoriserad skatterådgivare
Sammanfattning
- När Ni väl har funnit den rätta fastigheten: av ert val då är det dags att gå igenom köpekontraktet tillsammans med vår mäklare och jurist. De undersöker även om säljaren verkligen är ägaren och om det finns några lån kvar på huset eller på tomten.
- Contrato privado: Det här är ett privat köpekontrakt mellan köpare och säljare/mäklare. Detta hoppas ibland över. Ett sådant kontrakt förbereder de till exempel: om en depositionsavgift skall betalas.
- Escritura: Ett juridiskt kontrakt. Dokumentet förbereds och arkiveras av vår jurist. Det finns olika typer av 'escrituras', detta beror på vilken affärstransaktion man har kommit överens om. (sälj och köp utav existerande fastighet, nybyggda fastigheter, skilsmässa emellan individer och gemensamt ägande till exempel: en lägenhet.
- Betalning: Den kvarstående summan av inköpspriset, efter depopsitionsavgiften och eventuella hypotekslån, måste betalas in med antingen bankcheck/växel eller transferering. (nuförtiden via bankgiro, går även numera med ert kreditkort) När resterande summa har blivit överfört kommer Ni att erhålla en kopia av 'escrituran' från vår jurist. Detta dokument visar att ni är den nya ägaren av fastigheten. Expeditionsavgift och skatter måste betalas inom 30 dagar efter tillträdet.
- Registrering av fastighet: Allteftersom att kontraktet har undertecknats, skickas originalet till fastighetsregistret (registro de la propriedad) för registrering utav ny egendom/ägare. Enbart efter att 'escrituran' har blivit registrerad anses Ni som den nya ägaren utav fastigheten.
|